Como Regularizar Seu Imóvel de Posse

A posse de um imóvel tem sido um tema de grande debate jurídico no Brasil. No entanto, o processo de regularizar o imóvel de posse é bastante complexo e envolve várias etapas legais. Este artigo oferece uma visão completa desse processo, fornecendo conselhos úteis, exemplos e referências legais.

Entendendo a Posse de Imóveis

A posse, de acordo com o direito brasileiro, se refere ao exercício de algum dos poderes inerentes à propriedade. Ou seja, é a relação direta, física ou não, de uma pessoa com a coisa, com intenção de considerá-la sua e de defendê-la contra a intervenção de terceiros.

A posse é protegida juridicamente pelo ordenamento jurídico brasileiro. Isso é estabelecido no Código Civil, que permite que o possuidor possa defender sua posse contra interferência ou evicção.

Tipos de Posse

• Posse Direta e Posse Indireta: A posse direta acontece quando uma pessoa tem a coisa em seu poder, e a utiliza diretamente. Por exemplo, um indivíduo que mora em uma casa é o possuidor direto. Por outro lado, a posse indireta ocorre quando uma pessoa tem controle sobre a coisa, mas não a utiliza diretamente.

 Um exemplo, disso é o proprietário de um imóvel alugado, ele não o utiliza diretamente, mas mantém o controle sobre ele.

• Posse de Boa-fé e Posse de Má-fé: A posse de boa-fé é quando o possuidor desconhece qualquer impedimento que possa comprometer a legalidade de sua posse. Por exemplo, uma pessoa que compra um imóvel sem saber que ele é objeto de litígio. A posse de má-fé, por sua vez, ocorre quando o possuidor sabe que sua posse é ilícita.

 Um exemplo, seria alguém que ocupou uma terra sabendo que ela pertence a outra pessoa.

• Posse Justa e Posse Injusta: A posse é considerada justa quando não é adquirida por meio de violência, clandestinidade ou precariedade.

Por exemplo, se você adquire um imóvel através de um contrato legítimo, sua posse é justa. No entanto, se você ocupa um imóvel sem permissão do proprietário (posse precária), ou à força (posse violenta), ou secretamente (posse clandestina), sua posse é considerada injusta.

• Posse Nova e Posse Velha: A posse nova refere-se a uma situação onde a posse foi exercida por menos de um ano e um dia.

Por exemplo, se você se mudou para um apartamento há seis meses, a sua posse é nova. A posse velha é aquela que já dura mais de um ano e um dia.

• Posse Ad Interdicta e Posse Ad Usucapionem: A posse Ad Interdicta é aquela protegida por interditos possessórios, como ações de reintegração de posse, por exemplo. A posse Ad Usucapionem é aquela que, além de ser protegida, pode levar à aquisição da propriedade através da usucapião.

Por exemplo, uma pessoa que possui um imóvel por muitos anos sem oposição pode adquirir a propriedade através de usucapião.

Esses são os principais tipos de posse no direito brasileiro. Cada tipo tem suas características e implicações jurídicas específicas. É essencial compreender estas diferenças ao lidar com questões de posse de imóveis.

A Importância da Regularização de Imóveis de Posse

A regularização de um imóvel de posse é essencial para garantir os direitos do ocupante sobre a propriedade. Regularizar a posse pode resultar na obtenção da propriedade legal através de um processo conhecido como “usucapião”. Também é importante para proteger a posse de despejos forçados e para acessar serviços públicos, como água e eletricidade.

Como Regularizar um Imóvel de Posse

1. Reunir a Documentação Necessária

Para iniciar o processo de regularização do imóvel, seja por usucapião ou por adjudicação compulsória, é fundamental reunir a documentação necessária que comprove a posse.

Isso pode incluir documentos que provem que você ocupou a propriedade por um determinado período de tempo. Exemplos de tais documentos incluem contas de serviços públicos, contratos de aluguel, comprovantes de endereço, entre outros.

2. Definir a modalidade da regularização

2.1 Usucapião Judicial

A usucapião judicial é um processo que corre perante o Poder Judiciário e é necessária a intermediação de um advogado. Este procedimento está previsto nos Artigos 1.238 a 1.242 do Código Civil e no Artigo 941 do Código de Processo Civil. A seguir, estão os passos a serem seguidos:

• Contratar um advogado:

 Essa é uma ação que necessita de conhecimento técnico-jurídico, por isso a contratação de um advogado é o primeiro passo.

• Reunir a documentação:

 Reúna documentos que comprovem a posse do imóvel e o tempo de posse exigido pela lei.

• Ajuizar a ação:

 A ação de usucapião será proposta no foro da situação do imóvel (Art. 46, II, do Código de Processo Civil).

• Citação dos envolvidos:

 Após a ação ser ajuizada, o juiz ordenará a citação dos confinantes e, se for o caso, de seus cônjuges ou companheiros, do proprietário do imóvel usucapiendo, e, em caso de imóvel rural, o INCRA (Art. 246, §3º, e Art. 259 do Código de Processo Civil).

• Sentença:

 O juiz, se convencido da posse e do tempo necessário de posse, bem como da intenção de manter a coisa como sua (animus dominii), concederá a usucapião (Art. 1.241 do Código Civil).

• Registro no Cartório de Imóveis:

 Com a sentença em mãos, deve-se levar a decisão ao Cartório de Registro de Imóveis competente, que fará o registro da propriedade em nome do usucapiente (Art. 1.227 do Código Civil).

2.2 Usucapião Extrajudicial

O processo extrajudicial de usucapião está previsto no Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e também no Artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Este é um procedimento realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e segue os passos:

• Contratar um advogado:

 Mesmo no procedimento extrajudicial, a presença de um advogado é necessária (Art. 216-A, §2º, I, da Lei de Registros Públicos).

• Reunir a documentação:

Os documentos necessários são os mesmos da usucapião judicial.

• Ata Notarial:

No Cartório de Notas será lavrada a Ata Notarial, que atestará o tempo de posse do requerente e a ausência de oposição (Art. 216-A, §2º, II, da Lei de Registros Públicos).

• Requerimento ao Registrador Imobiliário:

Após isso, apresenta-se ao oficial do Registro de Imóveis o requerimento solicitando a usucapião, com a Ata Notarial, a planta e memorial descritivo e os documentos comprobatórios de posse (Art. 216-A, §2º, III, IV e V, da Lei de Registros Públicos).

• Notificação:

O oficial do Registro de Imóveis notificará os confinantes, o proprietário do imóvel usucapiendo, a União, o Estado, o Município e o INCRA para se manifestarem em 15 dias (Art. 216-A, §3º, da Lei de Registros Públicos).

• Registro do Imóvel:

Não havendo oposição, o oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente (Art. 216-A, §4º, da Lei de Registros Públicos).

Importante ressaltar que a usucapião extrajudicial pode se transformar em judicial caso surja qualquer controvérsia no procedimento (Art. 216-A, §8º, da Lei de Registros Públicos).

2.3 Adjudicação Compulsória Judicial:

1. Contratação de um Advogado: Com base no artigo 36 do Código de Ética e Disciplina da OAB, a adjudicação compulsória é um procedimento complexo que exige conhecimentos técnicos, portanto, é crucial a contratação de um advogado.
2. Entrada com a Ação de Adjudicação Compulsória: A ação será ajuizada no foro da comarca onde está localizado o imóvel (art. 47 do Código de Processo Civil – CPC). O contrato de compra e venda e outras provas que demonstrem o cumprimento das obrigações do comprador devem ser apresentados.
3. Citação do vendedor: Após a ação ser ajuizada, o juiz ordenará a citação do vendedor ou de seus herdeiros, se for o caso (art. 247 do CPC).
4. Julgamento da Ação: O juiz analisará as provas apresentadas e, se considerar que o comprador cumpriu sua parte no contrato, determinará que o imóvel seja registrado em nome do comprador (art. 487 do CPC).

 

2.4 Adjudicação Compulsória Extrajudicial:

a. Contratação de um Advogado: Assim como na via judicial, a adjudicação compulsória extrajudicial exige a assistência de um advogado. Com base no artigo 36 do Código de Ética e Disciplina da OAB.

b. Apresentação do Pedido ao Cartório de Registro de Imóveis: O advogado elaborará um requerimento detalhando o pedido de adjudicação compulsória, anexando o contrato de compra e venda e as provas de cumprimento das obrigações do comprador, e o apresentará ao cartório de registro de imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73).

c. Notificação do vendedor: O oficial do cartório de registro de imóveis notificará o vendedor ou seus herdeiros para se manifestarem sobre o pedido (art. 216-A da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73).

d. Registro do Imóvel: Se o vendedor ou seus herdeiros não se opuserem ao pedido dentro do prazo legal, ou se a oposição não for aceita, o oficial do cartório de registro de imóveis registrará a propriedade em nome do comprador (art. 216-A da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73).

Após a decisão judicial ou extrajudicial favorável à adjudicação compulsória, a próxima etapa será a aprovação do município e, por fim, o registro do imóvel.

 3. Aprovação do Município

Uma vez que a usucapião ou a adjudicação compulsória tenham sido obtidas, o próximo passo é buscar a aprovação do município. Este processo é crucial para assegurar que o imóvel esteja em conformidade com as normas urbanísticas e ambientais.

a. Verificação de Conformidade: O município geralmente realizará uma vistoria do imóvel para garantir que ele esteja em conformidade com o Código de Obras e Zoneamento do município. Esta verificação pode incluir a estrutura do imóvel, o uso do imóvel e a sua localização em relação a zonas de restrição ambiental ou de proteção cultural.

b. Regularização de Construção Existente: Se a construção já existente não estiver em conformidade com as normas municipais, pode ser necessário regularizá-la. Isso pode envolver a obtenção de licenças retroativas, ajustes na construção ou até mesmo, em casos extremos, a demolição de partes da construção que não possam ser regularizadas.

c. Emissão do Certificado de Conformidade ou Habite-se: Uma vez que a conformidade da construção seja confirmada ou as devidas regularizações sejam feitas, o município emitirá um Certificado de Conformidade ou Habite-se. Este é um documento que certifica que o imóvel está em conformidade com as normas municipais e é adequado para ocupação.

É importante enfatizar que a aprovação do município é uma etapa fundamental para garantir que a propriedade seja segura e esteja em conformidade com as leis locais.

 4. Registro do Imóvel

Após a decisão judicial ou extrajudicial favorável à usucapião ou da adjudicação, deve-se registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, seguindo estas etapas:

• Obtenção da certidão(extrajudicial) da sentença(judicial).
• Avaliação dos documentos pelo cartório.
• Pagamento das taxas de registro.
• Lavratura do registro.

Com o registro do imóvel, a posse passa a ser legalmente reconhecida como propriedade, oferecendo ao proprietário todos os direitos e garantias associados.

Conclusão

A regularização de um imóvel de posse pode ser um processo complexo que exige a navegação através de várias etapas legais. No entanto, é uma etapa essencial para assegurar os direitos do possuidor sobre a propriedade e para acessar serviços públicos.

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