Não Consegui Pagar as Prestações da Casa Própria: O Que Posso Fazer?

Introdução

A aquisição da casa própria é um dos maiores sonhos dos brasileiros. No entanto, em tempos de crise econômica, muitos se veem incapazes de pagar as prestações do financiamento imobiliário. Se você se encontra nessa situação, não se desespere. Existem soluções jurídicas e práticas que podem te ajudar.

1. Negociação com a Instituição Financeira

A primeira ação a ser tomada é a negociação com a instituição financeira. Muitas vezes, os bancos estão dispostos a renegociar os termos do financiamento, estendendo o prazo de pagamento, reduzindo as taxas de juros ou até mesmo concedendo uma carência.

 

1.1 Estratégias de Negociação com o Banco

Negociar com o banco pode parecer uma tarefa assustadora, mas com a estratégia correta, você pode aumentar suas chances de sucesso. Aqui estão algumas estratégias que podem ser úteis:

a. Conheça seus direitos e deveres

Antes de iniciar a negociação, é crucial que você entenda completamente seus direitos e obrigações como mutuário. Isso inclui compreender as cláusulas do contrato de financiamento, as taxas de juros aplicáveis, as penalidades por atraso no pagamento e assim por diante. O Código de Defesa do Consumidor é uma ferramenta valiosa nesse sentido.

b. Prepare-se para a negociação

A negociação com o banco deve ser tratada como uma reunião de negócios. Portanto, prepare-se. Faça uma lista das suas dívidas, dos seus rendimentos e das suas despesas. Assim, você terá uma visão clara da sua situação financeira e poderá propor uma solução viável.

c. Seja honesto e transparente

Durante a negociação, seja honesto e transparente. Explique a sua situação financeira e as razões que levaram ao não pagamento das prestações. A honestidade pode facilitar a negociação e aumentar as chances de um acordo.

d. Proponha uma solução viável

Ao negociar com o banco, é importante que você proponha uma solução viável. Isso significa que você deve ser capaz de cumprir com o que está propondo. Por exemplo, se você propõe pagar uma parcela menor por um período de tempo, certifique-se de que realmente poderá fazer esses pagamentos.

e. Não aceite a primeira oferta

Bancos e instituições financeiras geralmente têm uma margem para negociação. Portanto, não aceite a primeira oferta. Se a proposta não atender às suas necessidades, faça uma contraproposta. Lembre-se, o objetivo é chegar a um acordo que seja viável para ambas as partes.

f. Busque aconselhamento jurídico

Se a negociação se tornar complexa ou se você não se sentir confortável para negociar sozinho, busque aconselhamento jurídico. Um advogado especializado em direito imobiliário ou direito do consumidor pode fornecer orientações valiosas e ajudar a proteger seus direitos.

 

1.2 Exemplos de Renegociação de Contratos

A renegociação de contratos pode ocorrer de várias maneiras. Aqui estão alguns exemplos:

a. Redução das taxas de juros

Um dos pontos que podem ser renegociados é a taxa de juros. Por exemplo, se você contratou o financiamento quando as taxas de juros estavam altas, pode solicitar a redução da taxa de juros para o patamar atual.

b. Extensão do prazo de pagamento

Outra possibilidade é a extensão do prazo de pagamento. Por exemplo, se o prazo original do financiamento era de 20 anos, você pode solicitar a extensão para 30 anos. Isso reduzirá o valor das prestações, tornando-as mais acessíveis.

c. Concessão de carência

Em alguns casos, o banco pode conceder um período de carência, durante o qual você não precisará pagar as prestações. Isso pode ser útil se você estiver passando por uma dificuldade financeira temporária.

d. Refinanciamento do saldo devedor

O refinanciamento do saldo devedor é outra opção. Nesse caso, o banco empresta o dinheiro para você quitar o saldo devedor do financiamento original. O novo empréstimo tem condições mais favoráveis, como uma taxa de juros menor ou um prazo de pagamento mais longo.

 

2. Ação Revisional de Contrato

Se a negociação não for possível ou não trouxer um alívio significativo, você pode recorrer à Justiça. A ação revisional de contrato é um instrumento jurídico que permite a revisão das cláusulas do contrato de financiamento. Nessa ação, é possível questionar juros abusivos, taxas indevidas e a forma de cálculo do saldo devedor.

O que é a Ação Revisional de Contrato?

A Ação Revisional de Contrato é um instrumento jurídico que pode ser utilizado quando o mutuário considera que as cláusulas do contrato de financiamento são abusivas ou prejudiciais. Essa ação tem como objetivo a revisão das cláusulas do contrato, buscando um equilíbrio entre as partes e a justiça contratual.

Quando Cabe a Ação Revisional de Contrato?

A Ação Revisional de Contrato cabe em diversas situações, sendo as mais comuns:

a. Juros abusivos: Se a taxa de juros aplicada no contrato é muito superior à média de mercado ou se há cobrança de juros sobre juros (anatocismo), é possível pedir a revisão dessas cláusulas.

b. Taxas indevidas: Algumas instituições financeiras incluem no contrato taxas que não estão devidamente esclarecidas ou que são consideradas ilegais. Nesses casos, também é possível pedir a revisão do contrato.

c. Saldo devedor crescente: Em alguns contratos, mesmo pagando as prestações em dia, o saldo devedor não diminui ou até mesmo aumenta. Isso pode ocorrer por causa da forma de cálculo dos juros ou de outras cláusulas abusivas.

O Que se Busca com a Ação Revisional de Contrato?

Com a Ação Revisional de Contrato, busca-se a adequação do contrato às normas do Código de Defesa do Consumidor e às taxas médias de mercado. O objetivo é eliminar cláusulas abusivas e garantir que o mutuário não seja prejudicado.

Além disso, busca-se a redução do saldo devedor e das prestações, tornando o financiamento mais acessível para o mutuário.

É importante ressaltar que a Ação Revisional de Contrato deve ser ajuizada por um advogado e que é necessário apresentar provas das alegações. Além disso, durante o processo, as prestações devem continuar sendo pagas, a menos que o juiz determine o contrário.

3. Dação em Pagamento

Outra opção é a dação em pagamento. Nesse caso, o imóvel é dado ao banco como forma de pagamento da dívida. Essa opção é interessante quando o valor do imóvel é superior ao saldo devedor. A dação em pagamento está prevista no artigo 356 do Código Civil e pode ser uma saída para evitar a execução do imóvel.

O que é Dação em Pagamento?

A dação em pagamento é um instrumento jurídico previsto no artigo 356 do Código Civil brasileiro, que permite ao devedor entregar um bem ao credor para extinguir uma dívida. No caso de financiamento imobiliário, o bem entregue seria o próprio imóvel financiado.

Quando Cabe a Dação em Pagamento?

A dação em pagamento pode ser uma opção viável em diversas situações, principalmente quando o valor do imóvel é superior ao saldo devedor do financiamento. No entanto, é importante ressaltar que a aceitação do bem em pagamento é uma faculdade do credor, ou seja, o banco não é obrigado a aceitar o imóvel como forma de pagamento da dívida.

Além disso, a dação em pagamento geralmente é mais viável quando o imóvel não possui outras dívidas, como taxas de condomínio ou IPTU atrasados, pois essas dívidas passariam a ser responsabilidade do banco.

O Que se Busca com a Dação em Pagamento?

O principal objetivo da dação em pagamento é extinguir a dívida do financiamento imobiliário. Ao entregar o imóvel ao banco, o devedor se livra da dívida e evita ações judiciais de cobrança ou a negativação do seu nome.

Além disso, a dação em pagamento pode ser uma forma de evitar a execução do imóvel. No caso de inadimplência, o banco pode entrar com uma ação de execução para tomar o imóvel. Com a dação em pagamento, o devedor entrega o imóvel voluntariamente, evitando o processo de execução.

É importante ressaltar que a dação em pagamento deve ser formalizada por meio de um contrato, que deve especificar as condições da negociação e a quitação da dívida. Recomenda-se a orientação de um advogado para garantir que todos os aspectos legais sejam observados.

Como Proceder?

Para proceder com a dação em pagamento, é necessário seguir alguns passos:

a. Avaliação do Imóvel

Primeiramente, é necessário avaliar o imóvel para determinar seu valor de mercado. Isso pode ser feito por meio de uma imobiliária ou de um avaliador profissional. O valor do imóvel deve ser suficiente para cobrir o saldo devedor do financiamento.

b. Negociação com o Banco

Após a avaliação do imóvel, o próximo passo é negociar com o banco. Como mencionado anteriormente, a dação em pagamento é uma faculdade do credor, ou seja, o banco não é obrigado a aceitar o imóvel como forma de pagamento da dívida. Portanto, é necessário apresentar a proposta ao banco e negociar as condições da dação em pagamento.

c. Formalização da Dação em Pagamento

Se o banco aceitar a proposta, o próximo passo é formalizar a dação em pagamento. Isso é feito por meio de um contrato, que deve ser assinado por ambas as partes e registrado em cartório. O contrato deve especificar as condições da dação em pagamento, como o valor do imóvel e a quitação da dívida.

d. Transferência do Imóvel

Após a formalização da dação em pagamento, o imóvel é transferido para o banco. Isso é feito por meio de um registro no cartório de registro de imóveis. Com a transferência do imóvel, a dívida é considerada quitada.

e. Consulta a um Advogado

Em todo esse processo, é altamente recomendável a consulta a um advogado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode fornecer orientações valiosas, ajudar na negociação com o banco e garantir que todos os aspectos legais sejam observados.

4. Venda do Imóvel

A venda do imóvel é uma opção a ser considerada quando o mutuário não consegue mais arcar com as prestações do financiamento. Mesmo que o imóvel esteja financiado, é possível vendê-lo. No entanto, é importante ressaltar que o valor da venda deve ser suficiente para quitar o saldo devedor do financiamento. A venda pode ser realizada por meio de um contrato de compra e venda com reserva de domínio ou por meio de um contrato de alienação fiduciária.

Quando Cabe a Venda do Imóvel?

A venda do imóvel pode ser uma opção viável em diversas situações. Por exemplo, se o valor do imóvel aumentou significativamente desde a compra, pode ser possível vendê-lo por um valor suficiente para quitar o saldo devedor e ainda sobrar um dinheiro.

Além disso, a venda do imóvel pode ser uma boa opção se o mutuário precisa se mudar para outra cidade ou país e não tem mais interesse em manter o imóvel.

O Que se Busca com a Venda do Imóvel?

O principal objetivo da venda do imóvel é quitar o saldo devedor do financiamento, evitando assim a inadimplência e a negativação do nome do mutuário.

Além disso, a venda do imóvel pode proporcionar um alívio financeiro para o mutuário, especialmente se o valor da venda for superior ao saldo devedor. Nesse caso, o mutuário pode usar o dinheiro extra para pagar outras dívidas, fazer investimentos ou até mesmo para comprar um novo imóvel mais adequado à sua situação financeira atual.

Como Proceder?

Para vender um imóvel financiado, o mutuário deve encontrar um comprador interessado. O comprador pode assumir o saldo devedor do financiamento ou pode quitar o financiamento e comprar o imóvel à vista.

Depois de encontrar um comprador, o mutuário deve informar o banco sobre a venda e solicitar a transferência do financiamento. O banco irá analisar a situação financeira do comprador e, se tudo estiver em ordem, irá aprovar a transferência.

A venda do imóvel deve ser formalizada por meio de um contrato de compra e venda, que deve ser registrado em cartório. Recomenda-se a orientação de um advogado para garantir que todos os aspectos legais sejam observados.

5. Ação de Consignação em Pagamento

Se você tem condições de pagar as prestações, mas o banco se recusa a receber, você pode ajuizar uma ação de consignação em pagamento. Essa ação permite que você deposite em juízo o valor das prestações. A ação de consignação em pagamento está prevista no artigo 335 do Código Civil.

O que é a Ação de Consignação em Pagamento?

A Ação de Consignação em Pagamento é um instrumento jurídico previsto no artigo 335 do Código Civil brasileiro. Ela permite que o devedor, quando o credor se recusa a receber o pagamento ou quando há dúvidas sobre quem deve receber o pagamento, possa depositar o valor devido em juízo.

Quando Cabe a Ação de Consignação em Pagamento?

A Ação de Consignação em Pagamento pode ser utilizada em diversas situações, sendo as mais comuns:

1. Recusa do credor em receber: Se o banco se recusa a receber o pagamento das prestações, seja por discordância sobre o valor devido ou por qualquer outro motivo, o mutuário pode ajuizar uma Ação de Consignação em Pagamento.
2. Dúvida sobre quem deve receber: Se há mais de um credor reivindicando o pagamento da mesma dívida, ou se há dúvida legítima sobre quem tem o direito de receber o pagamento, também é possível ajuizar uma Ação de Consignação em Pagamento.

O Que se Busca com a Ação de Consignação em Pagamento?

O principal objetivo da Ação de Consignação em Pagamento é permitir que o devedor possa cumprir com sua obrigação e, assim, evitar a mora (atraso no cumprimento da obrigação) e suas consequências, como a incidência de juros de mora e a negativação do nome.

Ao depositar o valor em juízo, o devedor se libera da obrigação, independentemente da aceitação do credor. Isso significa que, mesmo que o banco não concorde com o valor depositado, o devedor não pode ser considerado inadimplente.

Como Proceder?

Para ajuizar uma Ação de Consignação em Pagamento, é necessário contratar um advogado. O advogado irá preparar a petição inicial, na qual deve constar a justificativa para a consignação, e irá juntar os documentos necessários, como o contrato de financiamento e os comprovantes de pagamento.

Após ajuizar a ação, o devedor deve depositar o valor devido em uma conta judicial. O valor depositado deve corresponder ao valor que o devedor considera devido.

Conclusão

A incapacidade de pagar as prestações da casa própria é uma situação difícil, mas não é o fim do mundo. Existem várias soluções jurídicas e práticas que podem te ajudar. O importante é não se desesperar e buscar ajuda de um profissional qualificado.